淺論稅金轉嫁條款－臺灣租屋市場地下經濟化

作者：黃思維律師

據報載，臺灣的租屋市場，是一個極為特殊且神祕的地下經濟產業，有高達 90% 的房東未向政府繳稅。這樣的情形，衍生了一些問題，除政府稅收短少外，最明顯的便是使政府無法有效管制租賃市場，導致政府推出的多項福利政策，例如房屋租金補貼等，成效不彰。而造成此一問題的一項關鍵，便是稅金轉嫁條款。

Photo Courtesy Mike Dong CC BY 2.0

所謂稅金轉嫁條款，簡單來說，便是房東與房客約定，如果因房客的行為導致應由房東負擔的稅賦（基本上是指房屋稅、地價稅及綜合所得稅）較出租之前稅額增加時，此增加的部分將轉嫁由房客負擔。其目的在於以迂迴的方式達到限制房客任何可能導致房東出租事實曝光的行為，因為出租一旦曝光，房東房屋稅的稅率將由房屋現值的 1.2% 調漲為 1.5% 至 5% 之間，地價稅的稅率將由地價總額的千分之二調漲為千分之十，且因額外收入的增加，可能將進一步使房東適用更高一級的綜合所得稅稅率級距，大幅提升房東的租屋成本。

客觀而論，稅金轉嫁條款，對於房客十分不利。首先，政府基於社會正義，針對承租人訂有諸多優惠措施，例如所得稅法第17條特別列舉房屋租金支出為扣除額，或如部分地方政府針對身心障礙者或低收入戶的房屋租金補貼，然倘若租賃契約中定有稅金轉嫁條款，將使這些符合申請優惠措施資格的房客，因畏懼申請後將使租屋事實曝光，進而導致房東向其追討稅賦的額外支出，而怯於申請，無疑是變相剝奪了承租人享有政府優惠的正當利益，另方面也使政府推動弱勢補貼的政策難以落實。再者，此條款無異要求房客負擔其所不可預期之風險。詳言之，實務上，房東常會要求房客全額給付該增加之稅金，然而房客對於房東因租賃所得計入其個人所得中，導致稅率提高所增加之稅額，是難以預期的，因為外人難以得知房東的所得收入，更無法知道其報稅級數，一概將此等不可預期之風險由房客負全部責任，不甚合理。

為解決地下經濟的問題，內政部於是在近期公告預計將於明年 1 月 1 日起實施的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，明文將「稅金轉嫁條款」，列為定型化契約中不得記載的事項，未來若房東提供之租賃契約違反上開事項，主管機關可限期改正，未改正者，將可依消費者保護法第 56-1 條之規定處新臺幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰。但應注意，消費者保護法有關定型化契約的規定，主要是規範「企業經營者」，而當初內政部於草擬「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」時，所預設的對象實際上為專門以租屋為業或在校園附近大量出租套房給學生的職業房東，故適用上理應無法擴及非以出租為經常性業務的個人房東。因此，假如要徹底解決臺灣租屋市場地下經濟的亂象，勢必還是要從制定租屋專法的方向邁進，方為正軌。

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